不動産相続の名義変更の流れと注意点

不動産相続は「戸籍の収集」「遺産分割」「相続登記」「相続税の申告」の手続きに分けられます。

戸籍の収集は、いくつもの市役所を駆け回る必要があること。遺産分割は間違いがあると数年後にやり直しをするリスクがあること。相続登記は専門知識を１から学ぶ必要があること。相続税は申告漏れがあると数年後に多額の延滞税を支払う可能性があること。

どの工程も多大な労力とリスクが伴います。

今回お話を聞いた司法書士

不動産の名義変更の全体図

1. 不動産相続の手続き

不動産相続のおおまかな流れはこのようになります。

STEP1：戸籍収集

被相続人が亡くなり相続が発生するとまず相続人、相続財産の確定を行います。

被相続人（故人）が亡くなってからできるだけ早めに戸籍謄本の収集を始めることをおすすめします。

※戸籍謄本の収集は時間がかかることが多いのでこのようにおすすめしております。

STEP2：遺産分割（遺産分割協議）

遺言書の確認を行った後、このように遺産分割を行います。

• 遺言書がある場合は遺言書の内容に沿って遺産分割が行われます。
• 遺言書がない場合は遺産分割協議を行い、どのように遺産を分割するかを話し合い遺産分割協議書を作成します。

※遺産分割協議書はご自身で作成したいという方もいらっしゃいますが、作成後に内容に不備があったり変更が発生すると作成した遺産分割協議書が無効となるケースもあります。
（詳しくは後ほど解説します。）

STEP3：不動産の相続登記手続き

遺産分割協議を終え、必要書類を揃えたら法務局で相続登記の申請を行います。
実家の土地や建物の名義変更は所有権移転登記を行い、被相続人から相続人へ名義変更を行います。

【必要書類の例】

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 相続人の住民票（不動産を相続する人のもの）
• 遺産分割協議書
• 不動産の固定資産評価証明書

STEP4：相続税の申告

相続不動産の名義変更の手続き後、相続税の申告を行います。

※相続税については税理士の管轄になるため、相続税の算出は税理士へご相談いただくことになります。
当事務所では提携の税理士をご紹介させていただくこともできますのでご相談ください。

2. 不動産相続の注意点

不動産相続で遺産分割協議を行う場合は当事者間で行っても場合によっては無効となるケースもあるため注意が必要です。

無効になるリスクは大きく分けて3つあります。

• 一部の相続人を除いて遺産分割協議が行われた場合
• 認知症、精神障害、知的障害等の理由から判断能力を持たない方が遺産分割協議を行った場合
• 法律による民法上の無効に該当する場合

遺産分割協議は相続人全員が揃ったうえで行うことが前提とされています。

また、認知症などの理由から自己判断能力を持たない方は後見人、補佐・補助人を立てたうえで遺産分割することが必要です。

民法上の無効に該当する場合としては、遺産分割において重要な部分について認識の錯誤があっと認められる場合に無効となることがあります。

このように、遺産分割協議は法律に則って行われる要素も含まれるため専門家による作成、サポートがない場合こういったリスクがあることを知っておきましょう。

まとめ

不動産相続は自分でやろうという方も多いですが実際には専門家でも1か月以上かかる作業なんですね。
戸籍集めと言ってもいくつも市役所を回ることになり、これだけでも時間と労力がかかる作業になります。
また、遺産分割協議書のように作成しても後で無効になると手続きをやり直すリスクがあります。
こういった作業を司法書士に一括代行してもらうと正確に手続きができ失敗するリスクを回避できるので安心ですね。
不動産相続を行う方はまず無料相談を活用してみましょう。

ありがとうございました。今回お話を聞いた先生です。

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